Bail et divorce : qui garde le logement, que devient le contrat ?

Introduction

Lorsqu'un couple locataire se sépare, le sort du bail dépend de la situation matrimoniale, du nombre de signataires et de la décision du juge aux affaires familiales. Pour le bailleur, la situation peut créer des incertitudes sur l'identité du locataire en titre et le paiement du loyer. Ce guide détaille les règles applicables selon chaque situation.

1. Couples mariés : la cotitularité automatique du bail

C'est la règle la plus importante et la plus méconnue :

Conséquences concrètes pour le bailleur :

• Tout acte important (congé, résiliation, révision de loyer) doit être notifié aux deux époux pour être valable.
• Un congé donné ou reçu par un seul des époux n'est pas opposable à l'autre.
• Les deux époux sont solidairement responsables du paiement du loyer pendant toute la durée du mariage.

2. Ce qui se passe pendant la procédure de divorce

Dès le dépôt de la requête en divorce, le juge aux affaires familiales (JAF) peut prendre des mesures provisoires concernant le logement :

• Attribution provisoire du logement à l'un des époux, avec ou sans versement d'une indemnité d'occupation à l'autre.
• Maintien dans les lieux de l'époux qui garde les enfants (en général).
• Interdiction à l'époux désigné quitteur d'accéder au logement si violence conjugale.

Le bailleur n'a aucun rôle dans cette procédure mais doit en tenir compte : l'époux expulsé provisoirement n'est pas libéré de son obligation de paiement tant que le divorce n'est pas prononcé.

3. Attribution définitive du bail lors du divorce

Au moment du prononcé du divorce, le juge peut :

• Attribuer le bail à l'un des époux (art. 1751 al. 2 Code civil). L'autre époux est alors libéré de toute obligation locative.
• Constater l'accord amiable des époux sur l'attribution.

Le bailleur doit être informé de l'attribution par l'époux attributaire (envoi de la décision de justice ou de la convention homologuée). À compter de cette notification :

• Seul l'époux attributaire est locataire.
• L'autre époux n'est plus débiteur des loyers futurs.
• Le bailleur ne peut plus invoquer la solidarité pour les loyers postérieurs à la notification.

4. L'époux quitteur : comment se libérer du bail ?

L'époux qui quitte le logement ne peut pas simplement "partir" et considérer qu'il n'est plus locataire. Tant que le divorce n'est pas prononcé et notifié au bailleur :

• Il reste cotitulaire du bail.
• Il reste solidaire du paiement des loyers.
• Il ne peut pas résilier le bail seul (le conjoint restant s'y opposerait).

Pour se libérer, l'époux quitteur doit :

• Obtenir une décision judiciaire d'attribution du bail à l'autre époux, ou
• Conclure un accord amiable homologué par le juge précisant l'attribution.

5. Cas du PACS : règles différentes

Les partenaires pacsés bénéficient également de la cotitularité du bail si les deux ont signé ou si l'un a notifié au bailleur l'existence du PACS avant la séparation (art. 515-4 Code civil).

Situation	Cotitularité ?	Procédure de séparation
PACS — deux signataires du bail	Oui	Accord amiable ou décision judiciaire
PACS — un seul signataire, PACS notifié au bailleur	Oui	Accord amiable ou décision judiciaire
PACS — un seul signataire, PACS non notifié	Non	Résiliation unilatérale possible par le signataire

Lors de la dissolution du PACS, contrairement au divorce, il n'y a pas de juge aux affaires familiales automatiquement saisi. L'attribution du bail se négocie entre les partenaires. En cas de désaccord, il faut saisir le tribunal judiciaire.

6. Concubins (union libre) : pas de protection automatique

Les concubins ne bénéficient d'aucune cotitularité automatique :

• Seul le signataire du bail est locataire en titre.
• Le concubin qui part n'a aucune obligation de loyer.
• Le concubin qui reste n'a aucun droit au maintien si le signataire résilie.

7. Que faire en pratique : guide selon les situations

Situation	Action du bailleur
Locataires mariés en cours de divorce	Continuer à envoyer les actes aux deux. Demander copie de l'ordonnance provisoire.
Divorce prononcé, bail attribué	Mettre à jour le bail au nom de l'attributaire. Libérer l'autre époux pour les loyers futurs.
Un époux cesse de payer sa part	Réclamer la totalité à l'un ou l'autre (solidarité). Ne pas attendre le divorce.
Un époux donne congé seul	Congé invalide si non notifié à l'autre. Vérifier la situation avant d'accepter.
PACS dissous amiablement	Demander accord écrit des deux partenaires sur l'attribution.
Concubins séparés	Seul le signataire est concerné. L'autre n'a aucun droit ni obligation.

8. Dépôt de garantie et divorce

Le dépôt de garantie versé par le couple appartient aux deux époux. À la restitution :

• Le bailleur peut valablement remettre le chèque au nom des deux ex-époux.
• Si seul l'attributaire est en place, il est conseillé d'obtenir un accord écrit des deux époux avant de remettre le dépôt à l'un seul.
• En cas de désaccord entre ex-époux sur la répartition, le bailleur peut consigner la somme et attendre une décision de justice.