Sélection des locataires : méthodes et cadre légal

Comment choisir un bon locataire tout en respectant la loi ? Dossier, solvabilité, garanties et discrimination.

Introduction

Bien choisir son locataire, c’est prévenir 90 % des impayés. La loi impose cependant une sélection objective : pas de discrimination, seulement les pièces autorisées et une vérification raisonnable des revenus.

1. Constitution du dossier

Le bailleur peut demander uniquement les documents listés par le décret du 5 novembre 2015 :

  • Pièce d’identité ;
  • Justificatif de domicile ou quittances ;
  • Justificatif d’activité (contrat de travail, attestation d’employeur) ;
  • Justificatifs de revenus : trois dernières fiches de paie ou avis d’imposition.

2. Vérification de la solvabilité

  • Règle usuelle : le loyer ne doit pas dépasser 33 % des revenus nets.
  • Un garant ou une garantie loyers impayés (GLI) peut être exigé.
  • La GLI ne peut être cumulée avec une caution (sauf étudiant/apprenti).

3. Check-list de sélection

  • ✔️ Comparer les revenus sur 12 mois, pas seulement sur les 3 derniers bulletins.
  • ✔️ Appeler l’employeur pour vérifier la stabilité.
  • ✔️ Prévoir une même procédure pour tous les candidats (égalité de traitement).

4. Pièges à éviter

  • ❌ Demander des relevés bancaires complets : interdit.
  • ❌ Refuser un dossier pour des motifs discriminatoires : pénalement sanctionné.
  • ❌ Négliger le contrat de cautionnement : il doit être signé et limité.

5. Exemple concret

Marie reçoit deux dossiers : – Paul, CDI, 2 800 € nets, loyer 850 €. – Chloé, auto-entrepreneure 3 000 € de CA. Marie choisit Chloé après vérification du chiffre d’affaires réel et d’une garantie bancaire. Décision légale et justifiée : pas de discrimination.

À retenir : dossiers complets, critères objectifs, vérifications documentées = sélection sûre et légale.